Sehr geehrte Kolleginnen und Kollegen!

Wie im vergangenen Jahr haben wir auch 2026 im Heft 4 des WT Fachjournals einen Schwerpunkt der Berichterstattung zur Immobilienwirtschaft. Letztes Jahr konnte ich über die aktuellen Änderungen bei der KIM-Verordnung berichten. Dieses Jahr werde ich mich wieder auf der die Mietobergrenze konzentrieren, denn bei der KIM-Verordnung gab es in den vergangenen Monaten leider keine Änderungen bzw. Vereinfachungen.

Die Begrenzung der Indexsteigerung von Mieten gemäß Mietrechtsgesetz nach oben (vulgo Mietobergrenze) hatte Vizekanzler Andreas Babler in den Sommergesprächen 2025 angekündigt hat. Wenn die Jahresinflation des Verbraucherpreisindex mit über 3% berechnet wird, so ist die Indexsteigerung für Beträge über 3% auf die Hälfte zu reduzieren. Im vergangenen Jahr habe ich dazu noch geschrieben, dass diese Grenze wahrscheinlich nur in Ausnahmefällen überschritten werden wird, denn die Österreichische Nationalbank und der Finanzminister streben eine Inflation von rund 2% an. Zuletzt hat Bundeskanzler Christian Stocker die wirtschaftspolitische Leitlinie mit der „2-1-0-Formel“ benannt: Die Inflation soll bei zwei Prozent liegen, damit das Leben wieder leistbar wird. Für das Wirtschaftswachstum soll ein Mindestwachstum von einem Prozent angestrebt werden. Und die Zahl Null steht für null Toleranz gegenüber Bedrohungen für die Gesellschaft und den Zusammenhalt.
Leider könnte es aber wieder einmal anders kommen als gedacht:

Ausblick

In der Finanzberichterstattungen in den letzten Wochen wurde mehrfach gemeldet, dass die Zinsen für US-Staatsanleihen im langfristigen Bereich (30-jährige Treasury Notes) auf neue Rekordhöhen gestiegen sind und die Grenze von 5, 2% überschritten haben. Auch die deutschen Bundesanleihen bieten erstmals seit 2011 eine Rendite von mehr als 3%. Die Gründe dafür sind vielfältig: Einerseits entwickelt sich momentan am Anleihenmarkt ein starker Wettbewerb, weil die großen IT-Unternehmen (die sogenannten Magnificent Seven) große Anleihenvolumen einwerben, um Rechenzentren und IT-Infrastruktur im großen Stil auszubauen. Der andere Grund ist die anhaltende Staatsverschuldung in den USA , die schon über 100% des Bruttoinlandsproduktes liegt und damit auch schon die vergleichbare Quote für Österreich übersteigt. Aufgrund der zunehmenden Notwendigkeit diese zu finanzieren und der gleichzeitigen Zurückhaltung der Investoren erhöht sich aufgrund des Grundprinzips des freien Markts der Zinssatz auf nunmehr über 5%. Neben Deutschland haben auch in Frankreich die Renditen neue Höchststände erreicht und die Zinsen für französische Staatsanleihen übertreffen derzeit sogar jene für griechische Staatsanleihen. Alles zusammen sind diese Nachrichten ein neuer Hinweis, dass die Inflation steigen wird. Den bisherigen Korridor von 2% bis 3% werden wir in den nächsten Jahren wahrscheinlich deutlich überschreiten und es könnte sich eine neuer Zielbereich von 3% bis 4% einstellen. Die hohe Inflation nützt natürlich allen Schuldner und den Staaten im Besonderen, weil eine hohe Inflation die Geldentwertung vorantreibt und damit die aktuellen Schulen in der Zukunft günstiger bzw. kleiner macht. Aber die hohe Inflation schlägt auch beim erwähnten Miet-Preisdeckel an, denn bei einer Indexsteigerung über 3% wird die Mietpreissteigerung halbiert. Damit tritt dann doch der Fall ein, den wir letztes Jahr noch verneint haben, dass der Mietpreisdeckel des sogenannten Mieten-Wertsicherungsgesetz (MieWeG) anschlägt.

Und wenn wir (wieder) beim Thema Inflation sind, so werden wir uns auch in den nächsten Ausgaben verstärkt der Preisfindung in unseren Kanzleien widmen. In der vwt haben wieder hochkarätige Vortragende von Simon Kucher zur Preisfindung und Preisgestaltung in der Beratungsbranche beziehungsweise den Freien Berufen eingeladen. Wir werden dieses Thema in Zukunft nicht aus den Augen lassen und bei hoher Teilnahme auch weitere webinare zum Thema Preisgestaltung, Preisbildung und Pricing generell veranstalten.

Ich denke die Preisgestaltung ist ein ganz wesentlicher Faktor zur Absicherung der eigenen Kanzlei, zur Darstellung, dass wir mit Rückgrat gute und zweckdienliche Beratung leisten, die natürlich ihren Preis hat, und auch als Hinweis auf die langjährige Erfahrung und guten Kanzleiorganisation. Gute Preise zeigen auch, dass wir uns den kommenden Investitionen im Bereich der KI und der damit anstehenden Änderungen bewusst sind. Ich meine, wir müssen hier noch viel selbstbewusster gegenüber unseren Klienten auftreten und den Preis für unsere Leistungen gut begründen, aber nicht rechtfertigen. Gute Leistung hat einen guten Preis, schlechte Leistung mit Mängeln und Minderleistungen hat natürlich einen geringeren Preis und ist regelmäßig mit hohem Nachbesserungsaufwand verbunden. Auch unsere Mitarbeiter:innen haben mehr Freude, wenn ihre Leistungen zu einem guten Preis abgerechnet werden. Er hilft auch alle Mitarbeiter:innen zu überzeugen, gute Leistung zu bringen. Ein guter Preis zeigt auch, dass sich die Kanzlei nachhaltig positiv entwickelt und ein guter langfristig bestehenden Arbeitgeber für alle Mitarbeiter:innen sein wird.

Rückblick

Seit dem Budgetbegleitgesetz 2026/2027 wissen wir, dass in der österreichische Steuergesetzgebung nicht alles Gold ist. Die Einführung des neuen Umsatz-Steuersatz in Höhe von 4,9% für Lebensmittel hat einen nicht erwarteten enormen Verwaltungsaufwand bewirkt und vor allem der Wirtschaft in Österreich durch den Umstellungsbedarf hohe Kosten verursacht. Kommasätze im Bereich der Steuersätze waren bis dato in Österreich nicht erforderlich. Aufgrund der Einführung des 4,9%-Satzes mussten alle Belege und Abrechnungen umprogrammiert werden. Ich hoffe, Sie verlangen aktuell jeweils die Belege und machen sich ein Bild über Ihre Ersparnis aufgrund des niedrigeren Steuersatz im Vergleich zur bisherigen Lösung. Zuletzt hatte ich eine Ersparnis von 0,50€ gegenüber einer Besteuerung zum 10%- Steuersatz. Ich bin gespannt, ob es Nachrichten geben wird, ob und wann sich der Umstellungsaufwand gerechnet hat.

Aber nach der Reform ist vor dem Reform: Dass es dann noch schlechter kommt, haben uns die Nachrichten von den „Verhandlungen“ des „Dürrepakets“ gezeigt. In der Bundesregierung wurde eine Unterstützung für alle Landwirte, die von der aktuellen Dürre im Sommer 2026 betroffen sind, verhandelt. Gleichzeitig wurde das von den anderen Koalitionspartnern mit dem noch nicht beschlossenem Klimaschutz-Gesetz verknüpft. Der Ausgleich Dürrepaket gegen Klimaschutz war damit ein „wilder“ politischer Kompromiss, der mehr vom politischen „Kuhhandel“ als vom Sachverstand geleitet wurde. Dies umso mehr, als es nun Nachrichten gibt, dass das Dürrepaket so gestaltet wurde, dass die SVS-Beträge sämtlichen Landwirten und nicht nur jenen, die von der Dürre unmittelbar betroffen sind, 2027 erlassen werden. Fazit: zu umfangreich, zu spät, am Schluss zahlen alle Steuerzahler drauf.

Blick nach Deutschland

In den letzten Tagen gab es eine interessante Diskussion über die Zuckersteuer in Deutschland. Aufgrund der nicht unbekannten Budgetprobleme in Deutschland wurde die Einführung einer Steuer für zuckerhaltige Getränke überlegt. Das Konzept war alle Getränke mit mehr 6mg Zucker pro 100 Milliliter einer Besteuerung zu unterziehen. Bei der Ausarbeitung dieser Steuerpläne wurde auch das Vorbild Großbritannien genannt, denn in Großbritannien wurde eine Zuckersteuer auf Getränke (5mg) vor einigen Jahren eingeführt. Damals hatten die Getränkehersteller sofort reagiert, und den Zuckergehalt von 5 mg auf 4,5 mg pro 100 Liter gesenkt, um die Steuer zu vermeiden. Um diese Reaktion der Hersteller vorzugreifen haben die Legisten des deutschen Finanzministeriums vorgeschlagen, die Steuer gleich bei 4 Gramm festzusetzen. Dieser Satz führe zu einem deutlich größeren Anwendungsbereich von Getränken, selbst Milch und joghurtähnliche Getränke wären damit betroffen. Das Aufkommen aus dieser Steuer hätte sich günstigerweise auch deutlich erhöht. Damit gab es einen „Aufschrei“ des Deutschen Landwirtschaftsministeriums und eine heftige Diskussion zwischen den Ministerien. Schlussendlich musste der deutsche Finanzminister Klingbeil das Vorhaben nach nicht einmal einem Monat ad acta legen.

Was lernen wir daraus ? Man kann nicht alles über Steuern regeln! Denn dann steigt die Komplexität überproportional mit der vermeintlichen Genauigkeit!

Ich hoffe, diese Vorhaben in Deutschland ist uns eine Lehre in Österreich. Wenn wir wirklich alles über Steuern regeln, dann werden die Verwaltungskosten überproportional steigen und die österreichische Wirtschaft mit weiteren Kosten belastet, die dann durch höhere Preise (Stichwort Inflation) an die Konsumenten beziehungsweise Kunden weitergegeben werden. Eine absolut nicht zufriedenstellende Entwicklung. Ich hoffe, die politischen Akteure kommen zur Vernunft und unsere Zukunft sieht dann besser aus.